未经妻子同意丈夫擅自卖房，法院判决驳回购房人过户请求

1.>>基本案情

石某与彭某在夫妻关系存续期间共同购置位于江津区滨江新城某小区103㎡房屋一套，登记在妻子彭某名下。

石某因欠吴某30万元债务，未经妻子同意，持结婚证及私自填写委托人为彭某的《委托书》，与吴某签订《抵押房屋买卖合同》，将该套房屋以60万元的价格出卖给吴某，其中30万元以欠款冲抵房款。

后因彭某不同意出卖房屋，导致一直无法过户，吴某于是诉至江津法院，以石某代彭某在《抵押房屋买卖合同》上签名、按印的行为构成表见代理为由，要求石某、彭某履行过户义务。

2.>>>法院审理认为

吴某与石某签订《抵押房屋买卖合同》前，明知案涉房屋登记在彭某名下系夫妻共有财产，在彭某未亲自到场签订合同且无特殊原因的情况下，未采用合理方式如打电话等对石某是否有权代理彭某进行核实，也无证据证明彭某之前曾委托石某处理过类似的重大事务，仅凭石某持有的与彭某的结婚证、委托人为彭某的委托书就轻信其有权代理彭某，显然具有过失。

未经妻子同意丈夫擅自卖房，法院判决驳回购房人过户请求

另吴某并未实际支付第一笔购房款30万元，而是用之前石某欠吴某的债务进行抵充，同时，吴某未举证证明石某欠吴某的债务为石某、彭某的夫妻共同债务，故其行为极有可能损害彭某的合法权益，难谓善意。

最后，石某与吴某签订《抵押房屋买卖合同》时案涉房屋价值约80万元，而交易价格60万元明显过低，损害了彭某的利益。

故法院认为吴某主张石某的行为对彭某构成表见代理不能成立，作出前述判决。一审判决后，吴某不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。

3.>>>法官释法

表见代理是一种广义的无权代理，该法律制度的目的，是为了保护善意且无过失的相对人的合法权益，故成立表见代理应当符合特定的构成要件。

房屋系价值较大的不动产，出卖夫妻共有房屋属于对夫妻共有财产作重大处理，依法应当由夫妻双方共同决定，任何一方无权擅自决定。因此，除一方确因外出、生病、无法离岗等特殊原因不能亲自签订合同而必须委托另一方代签外，房屋买卖合同应当由夫妻双方共同签订。

夫妻任何一方持有结婚证都符合情理，不能当然认为持证一方就有权代理另一方处理重大家事，委托书上委托人的签名也完全可能不是本人所签。

同时，相对人明知出卖人系用远低于市场价的夫妻共同财产清偿个人债务，严重损害夫妻另一方的利益，难谓善意。

因此，本案中的相对人（购房人）存在过失且非善意，不符合表见代理的构成要件。

未经妻子同意丈夫擅自卖房，法院判决驳回购房人过户请求

4.>>>相关法律规定

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

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